Инвестиция в недвижимость во Франции
Франция является одной из немногих стран, чья экономика не только смогла устоять в нелегкие годы мирового кризиса, но и показала некоторый подъем в различных областях. Одной из таких областей является французская недвижимость. Инвестиция в недвижимость во Франции оказалась спасением для многих иностранных капиталовложений. По данным доклада Christie's International Real Estate, мировой рынок элитной недвижимости остается единственным сектором, которого не коснулись экономические и политические тенденции, движущие остальные сегменты рынков. Эксперты сравнили 10 ведущих мировых рынков недвижимости, среди которых находятся Париж и Лазурный берег. Объем иностранных инвестиций за 2012 год этом сегменте французской недвижимости превышают 35 миллионов долларов. Но не только жилая недвижимость привлекает иностранных инвесторов. По данным Fair Value Index, коммерческая недвижимость во Франции занимает отнюдь не последнее место по популярности и безопасности капиталовложений. Инвестиция в недвижимость во Франции популярна среди зарубежных инвесторов благодаря тому, что в стране система приобретения жилой и коммерческой недвижимости нерезидентами относительно демократична. Для иностранных инвесторов не существует практически никаких ограничений на покупку.
Рынок недвижимости во Франции, в отличие от рынков Испании или Португалии, почти не пострадал от финансовых потрясений, которые обрушились на Европу. Причиной тому стали крупные иностранные инвестиции в недвижимость и то, что банки страны более осторожно подходят к жилищному кредитованию. Другая причина, делающая французскую недвижимость наиболее привлекательной для иностранных инвесторов, является банковская система кредитования Франции, где годовые составляют от 3,5% до 4,5%. Во французских банках имеется особый отдел, специализирующийся на финансировании нерезидентов. Банк может финансировать до 70% стоимости жилой недвижимости, рыночную цену которой подтверждают эксперты данного отдела. Объект недвижимости, подлежащий кредитованию, берется банком в ипотечную гарантию. Обязательные условия – недвижимость должна находится на территории Франции, а заемщик - иметь страхование жизни. Кредит может быть выдам сроком до 20 лет. Заемщик имеет возможность досрочного погашения долга, при этом, начиная с шестого года, возвращение кредита будет без выплаты штрафов и прочих начислений. Для обслуживания своего кредита заемщик обязан иметь счет во французском банке, так как выплаты по кредиту производятся автоматическим денежным переводом.
Рынок недвижимости Франции предлагает широкий выбор иностранным инвесторам для капиталовложений как для личного использования (апартаменты в Ницце, вилла на Лазурном берегу, замок в Бордо) так и для ведения успешного бизнеса (отель в Антибе, ресторан в Париже, виноградник в Лиму). Цены на французскую недвижимость постоянно повышаются, а годовое увеличение стоимости коммерческой и жилой недвижимости составляет приблизительно 10%.
Инвестицией с минимальным риском считается приобретение недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Это может быть как доходный дом в Париже, так и квартира на Французской Ривьере. Например, при сравнительно небольшом бюджете, инвестор приобретает небольшую квартиру в Ницце. Так как данный город является не только популярным местом отдыха среди европейской элиты, но и студенческим центром, жилье можно использовать в качестве второго дома на время отпуска, а в остальное время сдавать в аренду, получая отличные дивиденды.
Другой способ сдачи недвижимости в аренду - Lease-Back. Если инвестор приобрел, например, виллу в популярной туристической дестинации, то сдачей недвижимости в аренду может заниматься местная управляющая компания, с которой собственник заключает долгосрочный договор. В договоре прописана гарантированная арендная плата, которая предназначена инвестору, а также встречаются варианты возможности прописать сроки, в которые он может использовать свою недвижимость для проживания. Рентабельность такой инвестиции разная, но, в принципе, окупаемость капитала варьируется в рамках 1-2 лет, что также может быть уговорено в договоре. Индексация арендной платы может быть ниже индекса инфляции. Стоит отметить, что такой договор продлевается автоматически по умолчанию.
Еще один популярный вариант инвестиций в недвижимость Франции – приобретение коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, ресторанов. А если объект уже имеет арендатора – это самое выгодное капиталовложение. Аренда коммерческой недвижимости регулируется государственным индексом, который устанавливается каждый год в соответствии с уровнем инфляции предыдущего года, выше которого увеличить аренду нельзя. В отличие от жилой недвижимости, цена за коммерческую недвижимость не определяется в евро/квадратный метр, а вычисляется на базе получаемой за нее арендной платы и рыночной рентабельности. Налогообложение коммерческой недвижимости такое же, как при сдаче в аренду жилой недвижимости. Стоит отметить, что налог на недвижимость часто оплачивается арендатором, который также оплачивает мелкие ремонтные работы в объекте. Стоит также обратить внимание на то, что иностранные инвестиции в недвижимость Франции, превышающие сумму 1 500 000 евро, а также приобретение французских сельскохозяйственных земель с виноградарским и винодельческим назначением должны обязательно быть заявлены в Налоговую Дирекцию - Direction du Trésor.
Специалисты отмечают, что из всех 95 департаментов Франции наиболее привлекательными с точки зрения зарубежного инвестора в недвижимость являются около 20 регионов. Из данной двадцатки 80% частных иностранных инвестиций направлены на 4 административных центрах, так что иностранному покупателю не составит труда сделать правильный выбор для инвестиций во французскую недвижимость. Инвестиция в недвижимость Франции, расположенную в курортных местах (Ницца, Сен-Тропе, Антиб) и крупных городах наиболее защищена от колебаний рыночных цен, а ее стоимость постоянно повышается, тем самым капиталовложение инвестора не только сохраняется, но и увеличивается.
